Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam. (Ảnh: Savills Việt Nam).
“Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án NOXH là điều không thể. Theo phân tích của chúng tôi ở nhiều thị trường, phía Nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào vấn đề này”, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam trao đổi mới đây.
Vị này cho rằng tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án NOXH. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua NOXH, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng NOXH. Điều này sẽ rất khó để thực hiện trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết được những vấn đề đó.
“Một vấn đề khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư NOXH hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này”, ông Troy nói thêm.
Khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào NOXH với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng, vị chuyên gia đánh giá đây chưa hẳn là một kênh đầu tư có thể hấp dẫn các doanh nghiệp.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cơ hội tiếp cận thông tin làm NOXH của doanh nghiệp còn hạn chế. Còn doanh nghiệp tự đi phát triển quỹ đất làm NOXH thì không đơn giản vì thủ tục khó hơn nhà ở thương mại.
"Doanh nghiệp cũng muốn làm nhà ở xã hội nhưng việc này không phải dễ. Nguồn vốn rất quan trọng nhưng có cơ hội tiếp cận quỹ đất cũng rất quan trọng. Tuy nhiên, việc tiếp cận quỹ đất rất khó. Doanh nghiệp rất mong các địa phương có nhu cầu cao về NOXH nghiên cứu tạo ra quỹ đất để doanh nghiệp đấu thầu làm dự án. Khu đất xây NOXH nên ở khu vệ tinh, cách khoảng 15 km. Doanh nghiệp tham gia đấu thầu và chúng ta sẽ có nguồn lực đầu tư NOXH", ông Phúc nói.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Lê Thành cũng cho rằng, doanh nghiệp muốn phát triển NOXH nhưng còn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Cụ thể, vướng mắc đầu tiên là câu chuyện điều chỉnh quy hoạch, mất rất nhiều thời gian ở khâu này. Nói về câu chuyện chính doanh nghiệp mình, ông Nghĩa cho biết phải mất 4 năm để xin điều chỉnh từ 12 tầng lên 14 tầng.
Trong khi đó, khâu chấp thuận đầu tư, xin ý kiến các sở ngành rất lâu, có khi 6 tháng không thấy trả lời.
Liên quan đến nguồn vốn, ông Nghĩa cho hay, doanh nghiệp nghe rất nhiều về gói vay ưu đãi nhưng toàn nghe trên báo, trên ti vi chứ chưa thấy đâu. Trong khi đó, lãi suất cho vay xây dựng nhà ở xã hội là 14%, gần đây giảm còn 12%. Mức lãi vay như vậy là quá cao, không phù hợp với nhà ở xã hội.
Địa phương tạo điều kiện
(Ảnh minh họa: Thanh Niên).
Thực tế, vấn đề phát triển nhà ở giá rẻ đang được Chính phủ Việt Nam đặc biệt quan tâm trong thời gian gần đây, giống như một giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi và trở nên lành mạnh hơn.
Trong Công điện số 194 vừa ký ban hành ngày 1/4, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã đưa ra một số yêu cầu đối với việc phát triển phân khúc NOXH, nhà ở cho công nhân.
Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ được giao tại Nghị quyết số 33 của Chính phủ, trong đó đặc biệt đẩy mạnh nghiên cứu xây dựng báo cáo Chính phủ trình Quốc hội xem xét ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NOXH" vào kỳ họp tháng 5/2023.
Đồng thời, chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương doanh nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".
Đối với các địa phương, Thủ tướng yêu cầu Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nghiêm túc triển khai, thực hiện Nghị quyết số 33, định kỳ hàng quý báo cáo Thủ tướng kết quả thực hiện (kể từ quý II/2023).
Đồng thời thực hiện đúng quy định của pháp luật về công tác quy hoạch, công bố quy hoạch, bố trí quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để phát triển NOXH.
Lãnh đạo địa phương cũng được yêu cầu rà soát, thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển NOXH theo pháp luật về nhà ở.
Bên cạnh đó, các địa phương được yêu cầu công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư NOXH cho các doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư. Quy hoạch, bố trí các dự án nhà ở xã hôi, nhà ở cho công nhân độc lập tại các vị trí phù hợp, thuận tiện, có quy mô lớn, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM,...
Ngoài ra, phải dành quỹ đất và kêu gọi các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, các doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư, phát triển nhà ở công nhân, nhà lưu trú cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp và khu kinh tế.
Hưởng lãi suất thấp hơn thị trường
Theo thông tin mới đây từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ngay trong đầu tháng 4/2023, NHNN sẽ có một văn bản chính thức hướng dẫn triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để phát triển NOXH, nhà ở công nhân. Cụ thể, cả 4 ngân hàng thương mại nhà nước sẽ thống nhất chung một cách cho vay giống nhau cho các đối tượng. Tuy nhiên, cơ chế vay do các ngân hàng này tự quyết định bằng nguồn vốn của tổ chức.
Cơ chế cho vay sẽ rất thông thoáng, các ngân hàng sẽ không đặt ra các điều kiện gì khác nhưng với điều kiện phải thuộc các đối tượng mua nhà ở các phân khúc nói trên. Phía ngân hàng sẽ có biện pháp để tránh tình trạng trục lợi và mỗi người chỉ được vay một lần cho một căn NOXH, nhà ở công nhân.
Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho biết, NHNN đã tổ chức nhiều cuộc họp để xây dựng chương trình. Theo đó, đối tượng là chủ đầu tư (doanh nghiệp) và người mua nhà. Các dự án sẽ do Bộ xây dựng công bố theo quy định. Gói này sẽ được triển khai đến khi giải ngân hết số tiền 120.000 tỷ nhưng không quá ngày 31/12/2030.
Lãi suất ưu đãi sẽ được NHNN thông báo định kỳ 6 tháng một lần kể từ ngày 1/7/2023. Riêng năm nay, dự kiến đến ngày 30/6/2023, mức lãi suất cho vay hỗ trợ chủ đầu tư ở mức 8,7%/năm và cho người mua nhà là 8,2%/năm. Thời gian được hưởng lãi suất ưu đãi tương ứng với chủ đầu tư là 3 năm và người mua nhà là 5 năm.
"Gói tín dụng này được thực hiện bằng nguồn huy động của các ngân hàng, điều này thể hiện tinh thần chia sẻ của ngành ngân hàng đối với các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thực, cũng như góp phần khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư NOXH cải tạo chung cư cũ.
Chương trình này giảm lãi suất ở cả phía cung và phía cầu (lên tới 3,5%), điều này vừa góp phần giảm giá thành sản phẩm, vừa tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. NHNN cho rằng đây là một giải pháp gián tiếp góp phần làm giảm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản", bà Giang cho hay.
Bộ Xây dựng mới đây đã có tờ trình đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp. Qua đó, kiến nghị loạt ưu đãi đối với chủ đầu tư.
Đơn cử, doanh nghiệp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sử dụng bảng giá đất tại thời điểm giao đất theo pháp luật đất đai.
Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cũng được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.
Doanh nghiệp được ưu đãi phần diện tích làm kinh doanh dịch vụ, thương mại. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có nhiều khối nhà thì chủ đầu tư được lựa chọn gộp chung toàn bộ phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại của từng khối nhà.
Chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán theo quy định của Chính phủ trong từng thời kỳ.
Ngoài ra, doanh nghiệp được UBND cấp tỉnh hỗ trợ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đấu nối hạ tầng chung khu vực có dự án từ nguồn kinh phí thu được theo quy định của Luật Nhà ở,...
