Thảo luận tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 với chủ đề Giải pháp Nguồn vốn cho Thị trường Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinGroup đã đưa ra nhận định sức khỏe tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản đang suy giảm.
Ông Thuân cho biết, sự phân bố của các doanh nghiệp bất động sản dân cư chủ yếu tập trung tại TP. HCM (2086 doanh nghiệp). Hà Nội (325 doanh nghiệp) và còn lại là các thành phố lớn có tốc độ đô thị hóa rất cao. Mặc dù một doanh nghiệp bất động sản có thể có nhiều dự án ở các địa phương khác nhau nhưng địa phương mà doanh nghiệp đó thành lập và đặt địa chỉ cho thấy sự hấp dẫn về môi trường đầu tư cũng như mang những ngụ ý về chính sách.
Trong tổng số hơn 3.200 doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang hoạt động thì hiện có khoảng gần 1.000 doanh nghiệp tập trung vào căn hộ để bán từ cao cấp đến nhà ở bình dân. Trong đó có khoảng gần 100 đơn vị là các doanh nghiệp niêm yết trên sàn.
Tín dụng, trái phiếu chiếm 31% cơ cấu nợ ngành bất động sản
Đáng chú ý, vị này cho biết, thời gian qua, các ngân hàng đang kiểm soát rủi ro liên quan đến tín dụng bất động sản. Số liệu thống kê từ 54 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết với tổng vốn hóa 910 nghìn tỷ cho thấy, nguồn vốn vay này chỉ chiếm 14% cơ cấu huy động vốn của họ (khoảng 435.000 tỷ đồng). Và nguồn vốn huy động từ trái phiếu cũng chỉ chiếm khoảng 17% trong cơ cấu nợ. Trong khi đó, tiền từ khách hàng trả trước chiếm 18% và nguồn khác (chủ yếu bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh) lên đến 51%.
“Ngoài vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản còn có một nguồn vốn lớn hơn rất nhiều đến từ hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các doanh nghiệp trong khối bất động sản với nhau hoặc với các nhà đầu tư bên ngoài, bao gồm cả khách hàng. Ngoài ra còn có nguồn vốn huy động từ khách hàng trả trước”, vị này cho hay.
Do đó, CEO FiinGroup cho rằng, ngoài việc kiểm soát rủi ro liên quan đến nợ xấu ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, các chính sách cần quan tâm đến nhà đầu tư cá nhân bởi họ không được tiếp cận nhiều thông tin. Còn với các nhà đầu tư tổ chức, họ sẵn sàng chịu rủi ro và trích lập dự phòng, thậm chí là chấp nhận mất vốn.
Bên cạnh đó, theo đánh giá của ông Thuân, thời gian vừa qua đã có rất nhiều doanh nghiệp bị xử lý và có chất lượng tín dụng cực kỳ yếu, mặc dù chưa vỡ nỡ chính thức. Nhưng nếu xét trên bình diện chung, năng lực tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn còn ở mức tương đối an toàn. Tỷ lệ nợ/vốn trong năm 2021 của các doanh nghiệp ở mức 0,48% và khả năng trả lãi là khoảng 7 lần.
“Về cơ bản, các doanh nghiệp bất động sản dân cư vay ngân hàng và phát hành trái phiếu vẫn ở mức tương đối an toàn. Đương nhiên vẫn có một số doanh nghiệp tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu lên tới 30% hoặc 47% như Bộ Tài chính đã chỉ ra. Tức là có nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn tốt”, ông Thuân nói.
Tuy nhiên, ông Thuân cho biết, trong 2 năm dịch bệnh, tốc độ triển khai dự án chậm vì giãn cách xã hội và thủ tục pháp lý dự án – thể hiện qua chỉ số doanh thu nhận trước/hàng tồn kho giảm mạnh. Sản lượng căn hộ bán được giảm mạnh, giảm còn khoảng 30% (chỉ tính thị trường Hà Nội và TP.HCM – vốn chiếm khoảng 60% quy mô cả nước).
Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản gặp khó do việc tín dụng bị kiểm soát, diễn biến gần đây ở kênh trái phiếu doanh nghiệp (Dự thảo sửa đổi Nghị định 153); và thay đổi chính sách sau sự kiện đấu giá đất Thủ thiêm.
Do đó, trong 2-3 năm tới, áp lực trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp nói chung và của doanh nghiệp địa ốc nói riêng là rất lớn. Cụ thể, quy mô trái phiếu doanh nghiệp của ngành Bất động sản khoảng 487 nghìn tỷ vào thời điểm cuối tháng 4/2022 và 63% giá trị này, tương đương với khoảng 305 nghìn tỷ đồng, sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 – 2024).
“Giá trị dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết suy giảm do dịch bệnh, cho thấy sức khỏe tín dụng đang suy giảm. Năng lực tín dụng của các doanh nghiệp chưa niêm yết có rủi ro lớn hơn so với doanh nghiệp niêm yết trong khi phần lớn giá trị phát hành và đang lưu hành lại thuộc về các tổ chức phát hành chưa niêm yết”, ông Thuân cho biết.
Tăng cường minh bạch hóa thị trường
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Theo đó, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, theo đó đến tháng 9/2023 (nên kéo dài đến hết năm 2023) thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.
Trước mắt, vị chuyên gia này đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.
Còn ông Thuân đưa ra đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án bất động sản dân cư, cũng như tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu, cụ thể là chuẩn hóa bản cáo bạch như thị trường chứng khoán, duy trì công khai thông tin suốt vòng đời của trái phiếu. Khi đó, các nhà đầu tư sẽ có đủ thông tin để tự tin đầu tư.
Đồng thời, ông cho rằng sự vận hành đúng chức năng của kênh đầu tư trái phiếu và nhu cầu đầu tư của người dân là rất lớn, nên Chính phủ cần cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt. Trong đó, chú trọng đẩy mạnh giám sát các đơn vị phát hành, tư vấn phát hành, phân phối và quản lý trái phiếu doanh nghiệp.
