Giá căn hộ tăng mạnh, chủ yếu trên 80 triệu đồng/m2
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng phổ biến từ 20-30% so với năm trước, cá biệt một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục leo thang và thiết lập mức giá mới tại hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.
Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TPHCM (cũ), mức giá trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước, hàng loạt dự án cao cấp được mở bán vào thời điểm cuối năm.
Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn.
Biểu đồ: Hồng Khanh. Dữ liệu: VARS IRE
Bên cạnh diễn biến về giá, tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục là điểm nghẽn của thị trường. Tại một số địa phương, chủ yếu ở khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp gia tăng, qua đó giúp cải thiện cục bộ cán cân cung - cầu.
Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù có cải thiện nhưng vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại với mức giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.
Theo VARS IRE, trong năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp đôi so với năm 2024. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung mới, tương đương hơn 20.000 căn, có giá trên 100 triệu đồng/m2, tăng gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Cơ cấu thị trường tiếp tục dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.
FOMO hạ nhiệt, điều chỉnh giá và thanh khoản
Về cầu thị trường, VARS IRE cho biết nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có xu hướng chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán “cắt lỗ”, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), cho rằng hiện tượng giá đi trước thanh khoản phản ánh khá rõ tâm lý thị trường sau giai đoạn phục hồi.
Theo ông, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu được hình thành từ kỳ vọng của chu kỳ trước, trong khi sức mua thực tế lại vận động theo chi phí vốn và thu nhập hiện tại.
Ông Cao nhận định, yếu tố FOMO thời gian qua đã bị đẩy lên quá mức khi một bộ phận khách hàng chạy theo tâm lý đám đông và các chiến lược kinh doanh ngắn hạn, trong bối cảnh nguồn cung chưa đủ lớn. Điều này khiến giá bị đẩy lên nhanh và mang tính cục bộ, đặc biệt tại thị trường Hà Nội.
Sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh theo hướng tái định giá và tái phân bổ thanh khoản, thay vì xuất hiện các đợt tăng hoặc giảm giá đồng loạt.
“Thanh khoản nhiều khả năng sẽ rời bỏ những phân khúc có mức giá cao nhưng thiếu giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế để dịch chuyển sang các sản phẩm dễ ở, dễ cho thuê và dễ chuyển nhượng. Thị trường sẽ dần ưu tiên người mua ở thực, thay cho cách vận hành dựa trên kỳ vọng tăng giá như trước đây”, ông Cao cho hay.
Đánh giá về rủi ro của thị trường bất động sản năm 2026, ông Cao nói rằng nguy cơ lớn nhất là tình trạng dư cung cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là những địa bàn phát triển nóng trong thời gian ngắn.
Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao và tâm lý đầu tư theo đám đông, chạy theo thông tin chưa được kiểm chứng đầy đủ, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn.
Ngoài ra, khoảng cách ngày càng lớn giữa giá chào bán và khả năng chi trả thực tế của thị trường là yếu tố nhà đầu tư cần theo dõi sát trong thời gian tới.
Theo ông Nguyễn Vũ Cao, trong bối cảnh này, nhà đầu tư cần quay trở lại các nguyên tắc cơ bản, ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, minh bạch; đánh giá kỹ dòng tiền, năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư. Đồng thời, hạn chế sử dụng đòn bẩy và chấp nhận chiến lược đầu tư trung - dài hạn. “Sự thận trọng và kỷ luật tài chính sẽ là yếu tố then chốt giúp giảm thiểu rủi ro khi thị trường có biến động hoặc đảo chiều”, ông nhấn mạnh.
