Nguyên nhân đất đấu giá tại huyện Thanh Oai đạt mức cao
Đây là lô đất vừa được trúng đấu giá với mức là hơn 100 triệu đồng/m2. Với diện tích khoảng 65 m2, lô đất này có giá trị là 6,5 tỷ đồng. Nếu so sánh với những khu vực nhà dân đang ở lâu năm ở phía bên đường, thì hiện đang chỉ giao dịch ở mức là 70- 80 triệu đồng/m2.
Đại diện UBND huyện Thanh Oai cho biết, bản thân ông cũng không khỏi ngỡ ngàng khi mức trúng đấu giá tại địa phương có thể đạt mức cao như vậy. Điều khiến nhiều người ngạc nhiên vì đây là những lô đất ở ngoại thành của Hà Nội, cách trung tâm khoảng 30km. Hạ tầng nhiều năm qua không có sự thay đổi. Tại sao một khu đất không có biến động gì đặc biệt về hạ tầng, nằm trong thôn xóm, không gần các trục đường chính, lại có thể đạt mức giá hơn 100 triệu đồng/m2, bỏ xa mức giá khởi điểm ban đầu.
Đại diện huyện giải thích, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Nhưng nay, theo Nghị định 12, huyện xác định giá khởi điểm bằng cách nhân hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) của địa phương với giá trong bảng giá đất. Vì bảng giá đất ở địa phương thấp nên giá khởi điểm thấp.
Ông Nguyễn Công Quảng - Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội cho biết: "Trước đây chúng tôi đã thuê tư vấn và xác định giá của khu vực này thuộc chính khu vực dự án này là từ 40 đến 45 triệu đồng/m2, không phải từ 8-12,6 triệu. Trước đây chúng ta ban hành khung giá trong 5 năm, giờ sẽ là ban hành khung giá theo hàng năm, và khi bảng giá, khung giá hàng năm này bám sát theo giá thị trường thì tôi nghĩ việc này sẽ được khắc phục ngay. Tôi đánh giá đây là một giai đoạn quá độ trong chính sách chúng ta đang xây dựng và hoàn thiện sau khi Luật Đất đai mới có hiệu lực".
Bà Phan Vân Hà - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam chia sẻ: " Huyện đưa ra mức giá khởi điểm đó, tức là người ta đã tuân thủ theo quy định của Nghị định 12, nhưng để nói đó có phải giá thị trường hay không thì tất cả mọi người đều thấy đây không phải giá thị trường. Với chế tài như thế, tôi nghĩ chưa đủ mạnh. Nếu như mất số tiền đó thì không phải là số tiền quá lớn với người ta".
Huyện sẽ xác định giá khởi điểm bằng cách nhân hệ số K của địa phương với giá trong bảng giá đất
Xuất hiện tình trạng rao bán đất đấu giá Thanh Oai
Với mức từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2, nhà đầu tư phải đặt cọc 20%, tương đương với khoảng 200 triệu đồng. Số tiền này được đánh giá là khá "nhẹ nhàng". Nếu trúng và rao bán lại có lãi thì họ thành công, nếu trúng nhưng không tìm được người mua, rồi "bỏ cọc", thì cũng không mất số tiền quá lớn. Và thực tế có người như vậy rồi, sau 2 ngày trúng đấu giá.
Anh Trương Văn Kiểm - Huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội cho biết: "Có nghĩa là mình sẽ bán lướt, nếu không có ai lướt thì mình sẽ nộp tiền đến cuối cùng. Có lô 100 triệu nghe thì hơi hãi, còn nhiều lô khác giá cũng mềm, hơn 80 triệu/m2". Anh Kiểm cho biết thêm, nếu bán lướt lô đất ấy, "có thể bán 150-200 triệu. Có 1 lô giá hơn 51 triệu, người ta lướt 200 triệu qua 2-3 người lướt. Giờ người ta rao lướt 700 triệu".
Theo trao đổi với đại diện một số địa phương, trước đây, giá khởi điểm được xác định bằng cách thuê tư vấn, dựa trên việc tham khảo, so sánh với giá đất lân cận, hoặc giá trúng đấu giá của các cuộc gần nhất. Nhưng từ tháng 2/2024, khi Nghị định 12 về định giá đất được ban hành, cách xác định giá khởi điểm đã thay đổi. Huyện sẽ xác định giá khởi điểm bằng cách nhân hệ số K (hay còn gọi là hệ số điều chỉnh giá đất) của địa phương với giá trong bảng giá đất. Bởi vì bảng giá đất ở địa phương thấp nên giá khởi điểm thấp. Thực tế là các địa phương và công ty thẩm định giá đều đã nhận ra bất cập này. Các chuyên gia đều cho rằng: sắp tới, khi các văn bản hướng dẫn thực thi các Luật mới được ban hành đồng bộ, chi tiết, điểm bất cập này sẽ được khắc phục sớm.
