Đất đã sang tên nhiều lần, người mua cuối vẫn mất hơn 600 triệu tiền bồi thường

Giả chuyển nhượng đất để bảo đảm tiền vay

Theo trình bày của bà H. (ngụ TP Cần Thơ), năm 2012, bà và con trai vay của ông P. tổng cộng 100 triệu đồng. Để bảo đảm khoản vay, ông P. yêu cầu bà H. ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất rộng 4.900m2 tại Cần Thơ.

Dù trên giấy tờ thể hiện là chuyển nhượng đất, nhưng cả hai bên đều thừa nhận đây thực chất chỉ là biện pháp bảo đảm cho khoản vay.

Bà H. cho biết sau khi nhận tiền, gia đình bà đóng lãi khoảng 6 triệu đồng mỗi tháng trong gần một năm, tổng cộng khoảng 58 triệu đồng.

Hai bên thỏa thuận khi bà H. trả đủ nợ thì ông P. sẽ hủy hợp đồng và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau đó ông P. đã làm thủ tục sang tên đất cho mình mà bà H. không hay biết. Cuối tháng 7/2014, ông P. được UBND huyện T. (Cần Thơ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất đối với diện tích 4.900m2.

Năm 2016, ông P. tiếp tục bán thửa đất này cho bà A. với giá ghi trong hợp đồng là 250 triệu đồng. Chỉ một tháng sau, bà A. lại chuyển nhượng cho bà T. Sau khi đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà T. mang tài sản thế chấp tại ngân hàng Đ. để vay 450 triệu đồng.

Sự việc chỉ vỡ lở vào giữa năm 2016, khi ngân hàng thông báo phát mãi tài sản do bà T. không trả được nợ. Lúc này, bà H. mới biết mảnh đất của mình đã qua nhiều lần mua bán và bị đem thế chấp ngân hàng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông P. thừa nhận việc ký hợp đồng chuyển nhượng với bà H. chỉ nhằm bảo đảm khoản vay, không phải mua bán thật. Tuy nhiên, ông cho rằng do bà H. không thanh toán nợ nên ông buộc phải bán đất để thu hồi khoản tiền đã cho vay.

Trong khi đó, ngân hàng khẳng định đã thực hiện đầy đủ thủ tục thẩm định và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp khi nhận thế chấp.

Đáng chú ý, trong thời gian tranh chấp, gần 2.000m2 thuộc thửa đất này đã bị Nhà nước thu hồi để xây dựng trường tiểu học. Số tiền bồi thường hơn 614 triệu đồng vẫn chưa được chi trả vì chờ phán quyết của tòa án.

Người mua cuối mất cả đất lẫn tiền bồi thường

TAND quận Ninh Kiều (nay là TAND khu vực 1 - TP Cần Thơ) nhận định hợp đồng chuyển nhượng giữa bà H. và ông P. là giao dịch giả tạo nhằm che giấu quan hệ vay tài sản. Từ đó, tòa tuyên vô hiệu toàn bộ các hợp đồng chuyển nhượng tiếp theo, bao gồm hợp đồng giữa ông P. và bà A., hợp đồng giữa bà A. và bà T. Hợp đồng thế chấp giữa bà T. và ngân hàng cũng bị tuyên vô hiệu.

Tòa xác định bà H. tiếp tục có quyền sử dụng phần diện tích đất còn lại hơn 3.200m2 và được nhận toàn bộ tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, bà H. phải hoàn trả cho ông P. tổng cộng hơn 266 triệu đồng, bao gồm tiền gốc và lãi.

Đối với khoản vay ngân hàng, tòa buộc bà T. thanh toán cho Ngân hàng Đ. hơn 883 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, nhưng không chấp nhận yêu cầu phát mãi thửa đất tranh chấp.

Không đồng ý với phán quyết trên, Ngân hàng Đ. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, đại diện ngân hàng cho biết ngân hàng là “bên thứ ba ngay tình” khi nhận thế chấp thửa đất 4.900m2 từ bà T. để cho vay 450 triệu đồng.

Đại diện ngân hàng khẳng định quá trình thẩm định tài sản được thực hiện đúng quy định nên không biết các hợp đồng chuyển nhượng trước đó là giả tạo.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử TAND TP Cần Thơ nhận định chuỗi giao dịch chuyển nhượng giữa bà H., ông P. và các bên liên quan chỉ nhằm che giấu quan hệ vay tiền nên đều vô hiệu. Tòa cho rằng ngân hàng không cung cấp được tài liệu chứng minh đã kiểm tra thực tế việc sử dụng đất, trong khi trên đất có nhiều căn nhà và người dân sinh sống ổn định.

Từ đó, tòa phúc thẩm giữ nguyên quyết định hủy toàn bộ các hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thế chấp. Ngân hàng không được phát mãi tài sản cũng như nhận khoản bồi thường thu hồi đất hơn 614 triệu đồng.

Dù được nhận toàn bộ khoản bồi thường, bà H. vẫn có nghĩa vụ hoàn trả cho ông P. khoản tiền vay và lãi phát sinh là 266 triệu đồng. Số tiền này được nộp tại cơ quan thi hành án và chuyển cho ngân hàng nhằm cấn trừ một phần nghĩa vụ trả nợ của bà T.

(Tham khảo Bản án số 347/2024/DS-PT ngày 13/8/2024 của TAND TP Cần Thơ)