Trong bối cảnh bất động sản rơi vào trầm lắng, nguồn vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt, thị trường dự báo tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV. (Ảnh: TheLEADER).
Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản: Những vùng đất tiềm năng" do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị tổ chức sáng 16/8, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản đang bị điều chỉnh giảm và đây cũng là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường. Bởi trong hai năm vừa qua có hiện tượng, nhà nhà người người đầu tư đất đai, điều này rất nguy hiểm cho nền kinh tế.
Theo chuyên gia, thời gian vừa qua, có ít nhất 4 dòng vốn vào bất động sản. Thứ nhất, số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn mức tăng tín dụng 9,35% chung toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%). Còn lại là tín dụng cho vay mua nhà ở.
Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).
Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7. Và cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.
“Theo thống kê của chúng tôi, tổng lượng vốn tung ra cho thị trường bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2022 ước khoảng 420.000 tỷ đồng và nếu như từ nay đến cuối năm thuận lợi thì con số cả năm sẽ rơi vào khoảng 800.000 tỷ. Đây là một con số không hề nhỏ so với toàn bộ lượng vốn đầu tư cho nền kinh tế”, vị này cho biết.
Cũng theo thông tin từ ông Lực, trong tháng 8 này, Chính phủ sẽ ban hành Nghị định 153 sửa đổi. Qua đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp kỳ vọng sôi động trở lại, dù không bùng nổ như hai năm vừa qua nhưng mức tăng trưởng khả thi có thể đạt 30 – 35%.
Ông Lực cho biết thêm, dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản hiện nay tương đối lớn, tức là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau. Cụ thể, có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO FiinGroup. (Ảnh: TheLEADER).
Cũng tại diễn đàn, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO FiinGroup cho biết, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư nợ vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này theo ông Thuân là rất lớn, tương đương khoảng 50% tổng dư nợ tín dụng vào bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD.
“Điều này cho thấy trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên, vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn. Tuy nhiên, cần phải nhìn rộng hơn. Trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này”, vị này nhận định.
Cũng theo ông Thuân, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Chất lượng tín dụng của doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 1,5 lần. Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc.
Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố.
Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.
Đổi lại, điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.
“Theo quan điểm tôi từng tham vấn nhiều lần cho Chính phủ, chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận vỡ nợ. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản tính đến hết tháng 6 là 1,5%. Vậy nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1 – 3% cũng là mức bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu khoảng 15.000 – 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được. Quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội và nền kinh tế.
