Thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài. (Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Thị trường bất động sản tiếp diễn trạng thái ảm đạm, ế ẩm từ quý III/2022 đến nay khiến cho những khó khăn càng thêm trầm trọng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) mới đây đã nêu quan điểm, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay chính là bài toán dòng vốn.
Các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án phải đi vay. Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất.
Song, theo chuyên gia, hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt gây ra hệ lụy nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án trong thời gian dài vì thiếu vốn; dẫn tới thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp quá khó khăn đã buộc phải sa thải bớt lực lượng lao động. Ngoài ra, đối tượng người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh.
Bên cạnh đó, ông Đính cho biết, nền kinh tế thị trường trong và ngoài nước đang gặp phải những khó khăn nhất định tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Lạm phát tăng cao gây áp lực lên giá đầu vào như chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu,... làm cho nhiều dự án phải ngừng hoạt động vì chưa giải quyết được bài toán dòng vốn. Ngược lại, bất động sản không thể tăng giá vì không bán được hàng. Điều này gây ra sức ép lớn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh như hiện nay.
Cùng với đó, những quy định pháp lý về Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các luật liên quan đến bất động sản còn chồng chéo, mâu thuẫn làm rào cản trong việc phê duyệt dự án, kể cả dự án nhà ở xã hội. Điều đó càng tạo sức ép, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản.
Tháo điểm nghẽn, hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp
Theo ông Đính, các đề xuất trước đó liên quan đến việc đẩy nhanh tiến độ sửa Luật hay nới room tín dụng thêm 1 - 2% đều có ý nghĩa và quan trọng như nhau trong việc tháo gỡ sự khó khăn cho thị trường bất động sản; đó là điều kiện cần và đủ để tái thiết lập nền thị trường bất động sản sôi động trở lại.
Chủ tịch VARs nhận định, thị trường bất động sản hiện tại đang rất cần những xử lý, điều hành để tháo được các "điểm nghẽn".
Đầu tiên là vấn đề chính sách, trong đó dự án nào mang đến cho thị trường nguồn hàng phù hợp như nhà ở xã hội thì cần phải điều chỉnh để sớm phê duyệt. Ngoài ra, lạm phát hiện đang được kiểm soát tốt thì cần mở thêm room tín dụng, bơm thêm vốn ra nền kinh tế để kích hoạt thị trường.
Cũng theo chuyên gia, ngành bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất nhiều vào tín dụng, chủ yếu là huy động trước của người dân và gần đây là phát hành trái phiếu bắt đầu tư năm 2021. Dù thị trường trái phiếu gần đây có những trục trặc cũng như tỷ trọng vốn chưa nhiều, tuy nhiên phát hành trái phiếu sẽ là một xu hướng để thay thế dần thị trường tín dụng.
Do đó thị trường trái phiếu cần đẩy mạnh theo hướng lành mạnh và được kiểm soát tốt nhất có thể để hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản hiệu quả.
Ngoài trái phiếu doanh nghiệp, vị này cho rằng cần phát triển các quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ nhà ở,... để cung cấp vốn cho thị trường.
Đặc biệt, cần đơn giản hoá hơn các thủ tục đầu tư, thủ tục phê duyệt chủ đầu tư, thủ tục giao đất, thủ tục đền bù,… Đơn cử như việc phê duyệt giá đất hiện nay theo ông Đính đang là một điểm nghẽn cực kỳ lớn mà nhiều địa phương gặp phải. Rất cần những quy định cụ thể, rõ ràng để tạo cơ sở cho các địa phương xử lý.
"Hiện nay các doanh nghiệp sản xuất trong nước gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải dừng sản xuất vì không xuất khẩu được hàng hóa. Nếu thúc đẩy được các dự án phù hợp với thị trường và ra hàng nhiều sẽ giúp thị trường có nhiều giao dịch và kích hoạt trở lại các dự án bất động sản. Khi đó, rất nhiều ngành sản xuất cung ứng hàng hóa cho dự án sẽ được tái khởi động, góp phần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp sản xuất", vị này nói.
Trong một diễn biến liên quan, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây cho biết, các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vẫn rất khó vay vốn ngân hàng. Nguyên nhân chủ yếu là do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ đạo các ngân hàng thương mại không hạ “chuẩn” tín dụng.
Do đó, HoREA kiến nghị NHNN xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà.
HoREA đề nghị cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm trong trường hợp doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn (thuộc nhóm 2, nhóm 3) chưa thanh toán với điều kiện doanh nghiệp cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay.
Đồng thời, cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm là trái phiếu doanh nghiệp được trị giá tối đa bằng 70% giá trị trái phiếu doanh nghiệp với điều kiện doanh nghiệp cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay.
Song song đó, Hiệp hội cũng đề nghị NHNN xem xét trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 31/2022/NĐ-CP cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,8 (hoặc 2) tỷ đồng/căn được hỗ trợ 2%/năm lãi suất vay tín dụng (hoặc với lãi suất hợp lý do NHNN quy định) tính từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và khách hàng, nhưng không vượt quá ngày 31/12/2023.
