Thông tin trên được nêu tại báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về tình hình phát triển, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Hà Nội của Ban Đô thị, HĐND TP Hà Nội.
Theo báo cáo, trong 6 tháng đầu năm, chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt nguồn cung mới của thị trường bất động sản Thủ đô.
Căn hộ chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang cho thấy sự lệch pha rõ rệt về phân khúc giá.
Ban Đô thị cho biết, phân khúc căn hộ cao cấp có giá khoảng 50-80 triệu đồng/m2 và phân khúc sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 78% nguồn cung chung cư thương mại mới tại Hà Nội trong nửa đầu năm. Ngược lại, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Như vậy, dù chung cư vẫn là nguồn cung chủ lực của thị trường, phần lớn sản phẩm mới đang hướng tới nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao.
Không chỉ thiếu nguồn cung bình dân, thị trường chung cư còn gặp khó khăn trong việc xác định chính xác giá giao dịch và lượng giao dịch thực tế.
Theo Ban Đô thị, tương tự phân khúc đất nền, hoạt động mua bán nhà chung cư hiện còn thiếu dữ liệu đầy đủ về giá chuyển nhượng, giá giao dịch thực tế và số lượng giao dịch.
Nguyên nhân là thị trường có nhiều đối tượng tham gia, từ chủ đầu tư, sàn giao dịch, nhà đầu tư thứ cấp đến các đối tác kinh doanh. Sản phẩm có thể được bán trực tiếp, thông qua sàn, qua nhà đầu tư thứ phát hoặc theo nhiều hình thức hợp tác khác nhau.
Ở phía người mua, căn hộ cũng có thể được giao dịch trực tiếp, góp vốn hoặc mua đi bán lại nhiều lần. Điều này khiến việc thống kê chính xác số lượng giao dịch và giá chuyển nhượng thực tế gặp nhiều khó khăn, từ đó ảnh hưởng đến khả năng đánh giá đầy đủ diễn biến của thị trường.
Đất nền đầu cơ khó thanh khoản
Bức tranh nguồn cung căn hộ tại Hà Nội cũng nằm trong xu hướng chung của thị trường. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2026, cả nước ghi nhận khoảng 25.500 căn hộ mở bán mới.
Trong số này, căn hộ hạng sang và siêu sang, có giá từ 80 triệu đồng/m2, chiếm tới 45% nguồn cung. Phân khúc cao cấp, giá từ 50-80 triệu đồng/m2, chiếm khoảng 37%, trong khi căn hộ trung cấp chiếm 18%. Riêng căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 tiếp tục vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Như vậy, tính trên bình diện cả nước, cứ hai căn hộ mở bán mới trong quý II thì có gần một căn thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang.
VARS nhận định, dù nguồn cung bất động sản đã được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục rõ rệt. Phần lớn sản phẩm đưa ra thị trường tiếp tục thuộc nhóm có mức giá cao.
Đáng chú ý, Hà Nội đang là địa phương có mặt bằng giá căn hộ sơ cấp cao nhất cả nước. Theo VARS, giá căn hộ sơ cấp tại Thủ đô trong quý II ở mức khoảng 123 triệu đồng/m2.
Mức giá này cho thấy khoảng cách giữa nguồn cung mới và khả năng chi trả của đại bộ phận người mua nhà ngày càng trở thành vấn đề đáng chú ý.
Đánh giá về thị trường bất động sản Hà Nội, Ban Đô thị cho biết, trong năm 2024 và 2025, thị trường từng ghi nhận giai đoạn bùng nổ, giá bất động sản tăng mạnh. Thị trường được dẫn dắt phần lớn bởi kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn và tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” (FOMO) của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, bước sang năm 2026, diễn biến đã trở nên trầm lắng hơn. Thanh khoản giảm, trong khi các giao dịch chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có mức giá thấp hơn, gồm nhà ở xã hội và nhà ở có giá hợp lý.
Theo cơ quan này, dòng tiền đang có xu hướng bám sát hơn vào giá trị thực của sản phẩm bất động sản thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Trong khi đó, những sản phẩm đất nền mang tính đầu cơ, mua theo tin đồn quy hoạch hoặc các dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản. Ngay cả khi chủ sở hữu điều chỉnh giá bán giảm sâu, những sản phẩm này vẫn khó tìm được người mua.
Phân khúc nhà ở xã hội tại Hà Nội có chuyển biến tích cực khi nguồn cung gia tăng đáng kể so với giai đoạn trước. Từ đầu năm đến nay, thành phố đã khởi công 33 dự án với quy mô khoảng 30.000 căn hộ, vượt chỉ tiêu được Chính phủ giao.
Theo kế hoạch, trong năm 2027, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 27 dự án với tổng số 28.696 căn nhà ở xã hội được đưa ra thị trường. Giai đoạn 2028-2030, thành phố dự kiến tiếp tục triển khai 101 dự án, cung cấp khoảng 86.216 căn hộ.
