Chung cư dưới 3 tỷ đồng tuyệt chủng, giới trẻ thích đi thuê nhà

Nhu cầu thuê nhà tăng

7h30 sáng, Phương Anh (29 tuổi) bắt đầu di chuyển từ căn hộ đang thuê trong một khu đô thị lớn tại phía Tây Hà Nội để vào quận Thanh Xuân làm việc. Cô đang công tác tại một ngân hàng thương mại ở Hà Nội với mức thu nhập 23 triệu đồng mỗi tháng. Mức thu nhập này của Phương Anh không phải là thấp so với mặt bằng chung nhưng không dư giả tiền tiết kiệm để có thể mua được nhà.

"Một căn hộ studio ở trong khu vực tôi đang sinh sống cũng có giá đến gần 2 tỷ đồng. Một mình tôi nếu muốn mua cũng phải vay ít nhất 1,3 tỷ đồng và 10-15 năm tới, mỗi tháng phải dành hơn 60% thu nhập trả nợ. Còn nếu lập gia đình thì căn hộ này cũng không đáp ứng nhu cầu sinh sống", cô chia sẻ.

Phương Anh không phải là trường hợp ngoại lệ. Hiện nay, nhiều người trẻ lựa chọn thuê nhà thay vì mua nhà do giá nhà tăng quá nhanh.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở, nhất là sản phẩm căn hộ liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng cao. Trong 5 năm qua, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng đã đạt mức tăng trưởng lần lượt là 72,4%; 49,9% và 34,3%. Trong khi đó, thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm và ở mức rất thấp.

Điều này khiến người lao động trẻ buộc phải thuê nhà do không đủ khả năng tài chính mua nhà và khó có thể đáp ứng mức vay vốn dài hạn lớn như vậy.

Đơn vị trên cho rằng với giá nhà hiện tại, chung cư 2 phòng ngủ giá dưới 3 tỷ gần như biến mất. Ngay cả khi người trẻ có sẵn tài chính tương đương khoảng 30% giá trị căn hộ và chọn vay mua nhà phần còn lại, tương ứng với khoảng hơn 2 tỷ đồng, việc vay mua nhà vẫn gặp khó khăn.

Lựa chọn vay mua nhà đồng nghĩa với việc phải trả nợ trong 15-25 năm, hoặc phải cắt giảm nhiều khoản chi tiêu khác để có thời gian trả nợ ngắn hơn. Đồng nghĩa với việc ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Ngoài ra, lãi suất thả nổi khó dự báo cũng làm nhiều người không dám vay mua nhà.

Bên cạnh vấn đề tài chính, tư duy về sở hữu nhà cũng dần thay đổi, đặc biệt là với thế hệ trẻ. Thay vì oằn mình gánh nợ để sở hữu một căn hộ, nhiều người chấp nhận thuê để có cuộc sống linh hoạt hơn. Thế hệ trẻ, đặc biệt là thế hệ gen Z có lối sống linh hoạt với xu hướng thích trải nghiệm và khám phá. Họ dễ ra quyết định thay đổi nơi ở và nơi làm việc hơn so với các thế hệ trước.

Việc thuê nhà giúp họ thuận lợi di chuyển mà không bị ràng buộc bởi tài sản cố định. Thậm chí nhóm người trẻ thu nhập cao, sở hữu nhiều bất động, vẫn sẵn sàng thuê các khu căn hộ dịch vụ cao cấp, có giá lên tới hàng nghìn USD mỗi tháng để hưởng thụ dịch vụ tiện nghi, đẳng cấp.

Nghiên cứu mới đây của đơn vị này cho thấy, hơn 60% người trẻ dưới 35 tuổi tại các đô thị lớn ưu tiên thuê nhà, coi đây là giải pháp tối ưu để giảm gánh nặng tài chính và tận hưởng sự tự do trong bối cảnh giá bất động sản leo thang.

Thị trường cho thuê chưa phát triển kịp

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoài An cho biết kỳ vọng phát triển thị trường nhà ở cho thuê đến từ 2 yếu tố. Thứ nhất là khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó tiếp cận. Thứ hai là giá cho thuê nhà tăng trưởng chậm hơn mua nhà. Vì vậy, trong bối cảnh hiện tại người đi thuê nhà có lợi thế hơn mua nhà.

Bên cạnh đó, giống như nhiều nước phát triển trên thế giới, có một bộ phận người trẻ có sở thích đi thuê nhà thay vì mua nhà để ở. Thậm chí, những người mua được nhà cũng sẵn sàng cho thuê rồi lại đi thuê nhà ở.

"Tuy nhiên với quan sát chúng tôi, tốc độ tăng giá thuê chậm hơn đáng kể so với tốc độ tăng giá bán. Thị trường cho thuê chưa bắt kịp thị trường mua bán nhà ở", bà An nhận định.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam chia sẻ tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng 1/2 giá nhà trong năm 2024. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Việt Nam đang thấp hơn việc gửi tiết kiệm, chỉ dao động loanh quanh ở mức khoảng dưới 4%, thậm chí có những dự án tỷ suất từ việc cho thuê là dưới 2%.

Theo đánh giá của VARS, mặc dù nhu cầu thuê nhà để ở đang tăng, nhưng thị trường cho thuê tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thực sự trở thành một giải pháp thay thế hoàn toàn cho việc sở hữu nhà.

Phần lớn nguồn cung nhà cho thuê tại Việt Nam do cá nhân sở hữu và quản lý, chưa có sự tham gia của các chủ đầu tư chuyên nghiệp. Trong khi đó, tại các nước phát triển, mô hình xây dựng để cho thuê đã trở nên phổ biến, giúp người thuê có nhiều lựa chọn hơn với giá cả hợp lý và dịch vụ tốt hơn.

Việt Nam vẫn chưa có chính sách bảo vệ người thuê nhà. Đa số các hợp đồng thuê ở Việt Nam đều có thời hạn ngắn (6-12 tháng) và không có ràng buộc về điều kiện và mức tăng giá, khiến người thuê phải đối mặt với rủi ro về sự ổn định và quyền lợi.

Đồng thời, mặc dù số tiền phải chi trả hàng tháng thấp hơn so với việc lựa chọn vay mua nhà nhưng chi phí thuê tại TPHCM và Hà Nội vẫn khá cao. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại trung tâm TPHCM có giá thuê dao động từ 12-20 triệu đồng/tháng, tương đương 30-50% thu nhập của nhiều người lao động. Những căn hộ có giá thuê thấp hơn lại chủ yếu ở những khu vực vùng ven xa trung tâm, nơi hạ tầng giao thông công cộng chưa phát triển.

Trong dài hạn, theo đơn vị này, xu hướng thuê thay vì mua sẽ tiếp tục phát triển nếu nhiều mô hình thuê nhà mới, đang dần phổ biến trên thế giới sẽ xuất hiện tại Việt Nam.

Ví dụ như hình thức thuê dài hạn với quyền sở hữu với việc người thuê trả tiền hàng tháng và sau một thời gian nhất định (5-10 năm), họ có thể mua lại căn nhà với giá cố định hoặc được khấu trừ một phần tiền thuê vào giá mua. Hoặc mô hình sở hữu chung khi người mua chỉ cần trả trước 30-50% giá trị căn hộ, phần còn lại tiếp tục thuê và có quyền mua thêm theo thời gian.