Trò chuyện với chúng tôi, ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Cen Land đã có những góc nhìn trực diện, không ngại va chạm về những "nỗi đau" và luật chơi mới của thị trường bất động sản.
Thưa ông, trong bối cảnh giá nhà đang ngày một xa tầm với của người dân, lý do gì khiến ông quyết định tung ra một chương trình mang tên "Săn nhà thông minh" ở thời điểm này?
Thực ra, ý tưởng này xuất phát từ chữ "hiểu" và chữ "phải"". Tôi luôn đau đáu, thấu hiểu từng nhịp đập của thị trường, thương những người lao động trẻ không đủ tiền mua nhà, trong khi rất nhiều toà nhà, khu đô thị hoàn thiện rất đẹp nhưng đang bỏ trống, nhìn rất xót xa. Chẳng lẽ cứ xây rồi để đấy? Không thể được. Nền kinh tế muốn lưu thông, sản phẩm làm ra phải được đưa vào sử dụng, phải bán hoặc cho thuê được. Và chúng ta phải làm cái gì đó để giải quyết vấn đề này chứ?
Hiện nay, chi phí cấu thành giá nhà cứ đội lên: thuế đất không rẻ, vật liệu lên, nhân công cũng lên. Trong khi đó, thu nhập của người dân thì đâu có tăng. Giá nhà và thu nhập cứ cách xa dần. Trong những năm tới, nguồn cung tung ra thị trường sẽ còn cực kỳ nhiều. Bạn tưởng tượng xem, xã hội xảy ra điểm nghẽn về cung - cầu, về an sinh mà không có ai đứng ra giải quyết thì làm sao gỡ được? Doanh nhân chính là người phải dấn thân đi giải quyết những vấn đề đó.
Từ chữ "hiểu" và chữ "phải" ấy, ông và doanh nghiệp của mình làm gì để giải quyết "nỗi đau" cho người mua nhà?
Chương trình Săn nhà thông minh là câu chuyện "Edutainment" (Giáo dục kết hợp giải trí). Chúng tôi muốn hướng dẫn người dân với từng hoàn cảnh tài chính cụ thể thì nên mua dự án nào, vay ngân hàng ra sao, tính pháp lý của chủ đầu tư đó đã được kiểm chứng chưa. Từ đó, việc mua nhà sẽ bớt đi những áp lực, những nỗi sợ bị lừa đảo.
Hướng dẫn người dân mua nhà chỉ giải quyết được một góc nhỏ. Vấn đề lớn nhất là giá nhà neo cao, theo ông phải giải quyết thế nào mới là căn cơ?
Nhà nước cần thu ngân sách từ đất, doanh nghiệp cần dòng vốn, người dân cần nhà. Để hài hòa, chúng ta phải cắt bỏ những chi phí lãng phí.
Nỗi đau lớn nhất của hàng trăm ngàn môi giới hiện nay là chi phí đi tìm khách hàng. Nỗi đau của chủ đầu tư là tốn quá nhiều tiền cho truyền thông, quảng cáo nhưng kém hiệu quả, cuối cùng lại "cắt máu" hết cho khách.
Vậy giải pháp là gì? Mới đây chúng tôi ký kết với BIDV Home và một số ngân hàng khác như MB Bank, VietinBank… Ngân hàng có sẵn tệp khách hàng gửi tiền, Cen Land có sẵn giỏ hàng dự án đã được "verify" (kiểm chứng) sạch sẽ cùng đội ngũ môi giới. Hai nền tảng này ghép lại với nhau sẽ triệt tiêu được khoản chi phí khổng lồ cho trung gian truyền thông. Khi kết hợp lại, nhân viên của hai bên sẽ cùng tư vấn chéo cho khách hàng.
Nhờ việc hợp tác này, chúng tôi giống như mua buôn được từ chủ đầu tư. Khách hàng của ngân hàng sẽ được mua nhà với giá và chính sách ưu đãi, mà bản thân doanh nghiệp lại không tốn quá nhiều tiền truyền thông, quảng cáo. Rất hay đúng không? Nhân sự của tôi không phải bỏ đống tiền ra chạy quảng cáo.
Tôi chấp nhận chia sẻ lợi ích với ngân hàng. Lợi nhuận của mình ít đi một chút, nhưng bù lại, giá trị mang đến cho xã hội nó thực chất hơn. Môi giới bớt cực nhọc đi tìm khách, khách hàng mua được nhà rẻ hơn. Đó mới là cách giải quyết vấn đề từ gốc rễ.
Trở lại câu chuyện với người mua, trước đó ông có chia sẻ rằng, khách hàng bây giờ đi mua nhà không chỉ là "chọn" nữa, mà là phải đi "săn". Khái niệm "săn" ở thời điểm này có gì khác biệt so với các giai đoạn trước?
Khác chứ! Hành vi "mua" thông thường là một hành vi không mạnh. Nhưng khi bạn có quá nhiều sự lựa chọn, bạn buộc phải đi săn.
Nhưng thị trường bất động sản hiện nay đâu có rẻ thưa ông? Thậm chí người mua càng "săn" lại càng thấy đắt, càng săn càng chóng mặt vì giá cao...
(Cười) Không, đó là do bạn chưa tìm đúng nền tảng! Nếu tìm thấy đúng nền tảng rồi thì câu chuyện lại hoàn toàn khác.
Giống như chuyện chiếc áo dài, ngày xưa phải cầu kỳ đo may tốn kém, nay nhờ công nghệ và các nền tảng trực tuyến, giá rẻ đến mức ai cũng có thể mua vài cái.
Câu chuyện bất động sản cũng tương tự. Nếu bạn có một nền tảng tốt, tối ưu được các chi phí trung gian như tôi đã nói ở trên, bạn hoàn toàn có thể "săn" được những mức giá và ưu đãi bất ngờ.
Vậy, khách hàng hiện nay đừng mua vội, cứ từ từ chờ đợi, chờ giá giảm rồi đi "săn" đúng không, thưa ông?
Hy vọng giá nhà giảm là điều phi thực tế. Bạn hãy tự hỏi: Giá nguyên vật liệu (xi măng, cát, thép) có lên không? Lên. Giá nhân công có lên không? Lên. Tiền sử dụng đất cũng lên.
Những thứ chi phí gốc rễ đó đã làm giá không thể xuống được. Bây giờ chủ đầu tư rất muốn bán rẻ để thu hồi vốn trả ngân hàng, nhưng họ đâu còn "room" (biên độ) để mà giảm nữa? Trừ một vài dự án cá biệt, phần lớn các dự án hiện nay đã hết room giảm giá rồi.
Cách đây 1 năm tôi đã nói: Trong 1-2 năm tới là những năm của sự bùng nổ của bất động sản. Nhưng không phải bùng nổ về giá, mà là bùng nổ về nguồn cung. Và bây giờ mọi người đang thấy chúng ta ngập chìm trong nguồn cung.
Thị trường hiện nay có những ý kiến cho rằng đầu tư về những vùng ven như Cần Giờ (TP.HCM) hay Hà Nam cũ là khó. Ông nghĩ sao về ý kiến này?
Người ta thấy khó vì họ chỉ nhìn ở cái tầm nhìn ngắn hạn trước mắt. Còn những nhà hoạch định, họ đã tính bài toán 5 năm, 10 năm nữa, khi trung tâm quá tải, người ta buộc phải dạt ra ven đô. Chúng ta không thể giẫm chân lên nhau ở nội đô mãi được. Thậm chí sau này, đường phố Hà Nội vắng hoe người mới đúng chuẩn thành phố hiện đại, vì lúc đó người ta đi lại bằng hệ thống ngầm, bằng đường sắt.
Ở Hà Nam, một dự án đề slogan: "Sống cuộc đời rực rỡ". Ai là người rực rỡ? Phải là người trẻ! Họ có thể sáng làm việc ở trung tâm Hà Nội, tối bắt tàu cao tốc, tàu điện ngầm về Hà Nam ngủ.
Bạn phải có góc nhìn vĩ mô như thế! Bây giờ bạn xuống Hà Nam, thấy đường xá đi lại vất vả, tắc đường 2 tiếng đồng hồ rồi phán "đây là mồ chôn" thì chưa phải người đầu tư "thông minh". Người làm kinh doanh là phải theo kịp góc nhìn của những nhà hoạch định chính sách, những bộ óc chiến lược của đất nước.
Nói vậy tức là, nhà đầu tư càng nhiều tiền thì tầm nhìn càng phải dài hạn?
Vấn đề cốt lõi là chiến lược đầu tư của bạn là gì. Giả sử, bạn mua nhà ở Hà Nam xong kỳ vọng sang năm lướt sóng chốt lời ngay, thì chắc chắn đó là "mồ chôn" của bạn. Sang năm nữa bán, vẫn là "mồ chôn". Nhưng nếu bạn giữ 5-7 năm, khi hạ tầng ngon lành, dân cư kéo về thì nó lại là "mỏ vàng".
Đầu tư bất động sản lúc này giống như mua cổ phiếu, bạn đang mua cái tương lai. Nhà đầu tư sợ nhất là mua xong không thanh khoản được. Nhưng có những người mua, họ xác định 20 năm nữa mới bán, hoặc để lại cho con cháu, thì họ không quan tâm thanh khoản ngắn hạn.
Chết ở chỗ là nhiều người "thấy người ta ăn khoai cũng vác mai đi đào". Thế nên, phải hiểu sản phẩm đó dành cho ai, túi tiền nào và tầm nhìn bao lâu. Không có sản phẩm thừa, chỉ có người mua sai phân khúc.
Ông vừa nói: Đầu tư bất động sản là phải có dòng tiền, muốn có dòng tiền thì phải có dòng người. Vậy dòng người ở Cần Giờ hay Hà Nam hiện tại đang ở đâu?
Chúng ta phải phân tệp khách hàng xem ai sẽ là người ở đó. Không một chủ đầu tư nào triển khai một đại dự án hàng nghìn ha mà không tính toán xem khách hàng là ai. Họ phải định vị rõ: Đây là second home (ngôi nhà thứ hai) của người dân thành phố, hay là first home (ngôi nhà đầu tiên) của giới trẻ?
Đừng nhìn Cần Giờ bây giờ đi mất 3 tiếng đồng hồ rồi chê xa. Những người làm chiến lược họ không quan tâm cái khó trước mắt. Họ đầu tư cho tương lai. Bạn có thấy đề án đầu tư đường sắt ra Cần Giờ? Tại sao phải làm đường sắt cao tốc, làm cầu nối sang Vũng Tàu? Tất cả câu chuyện đó đã nằm trong đầu những nhà hoạch định. Giờ bạn bỏ 1 đồng nhưng tương lai sẽ thu về 9-10 đồng.
Thị trường bất động sản đã bước sang một trang hoàn toàn mới. Nhiều chủ đầu tư giữ tư duy cũ, làm kiểu manh mún sẽ rất nguy hiểm. Ví dụ khu Láng - Hòa Lạc hiện nay, đường xá mở rộng, Đại học Quốc gia, khu công nghệ cao mọc lên ầm ầm. Có một doanh nghiệp ôm dự án khoảng 20 ha đến hỏi tôi: "Em định chia lô xây biệt thự 300-400 mét vuông được không anh?'. Tôi bảo thẳng: "Xây biệt thự to thế, tiền đất đóng đội lên, mỗi căn 20-30 tỷ, liệu có cạnh tranh nổi với các ông lớn hàng nghìn ha chuẩn bị đổ bộ vào đây không?".
Thế nên, đừng tưởng cứ ôm nhiều đất trong tay là ngon. Cuộc chơi sắp tới cực kỳ khốc liệt và hoàn toàn khác biệt!
Chương trình "Săn nhà thông minh" của ông đang giải quyết nỗi đau cho người mua ở thực. Vậy còn nỗi đau của các nhà đầu tư thì sao thưa ông? Sắp tới ông có bài toán nào dành cho họ không?
Khi tôi hướng dẫn cho người mua ở thực thì các nhà đầu tư bắt buộc phải bám sát theo chính cái nhu cầu thực đó! Nhà đầu tư bây giờ không thể mua bất động sản rồi cứ vứt hoang ở đấy chờ tăng giá được nữa.
Từ trước tới nay, bạn cứ nhắm mắt mua đại, nghe người A bảo mua, người B bảo mua là cũng nhắm mắt xuống tiền. Kiểu gì bạn cũng có lời, vì bản chất thị trường ngày xưa là cung thiếu, cầu thừa. Nhưng bây giờ nguồn cung tung ra rất nhiều rồi, bạn bắt buộc phải thông minh lên!
Khi chương trình của tôi hướng dẫn người mua nhà trở nên thông minh, thì những người đầu cơ lại càng phải thông minh hơn gấp bội. Người mua nhà đã thông minh, thì người đầu cơ muốn bán được hàng phải sành sỏi hơn. Vì sao? Vì bạn đang muốn ăn lời trên tiền của người ta cơ mà!
Nguồn cung quá nhiều, rất nhiều người mua hiện nay cảm thấy rối bời. Ông có cách nào để khơi thông, giúp người mua nhìn rõ đường đi không?
Bản chất của thị trường giống như việc uống một cốc nước: Bạn muốn uống cốc thứ hai thì bạn phải tiêu hóa được cốc thứ nhất đã. Chứ cứ rót từ cốc này sang cốc kia thì cuối cùng có uống đâu.
Câu chuyện thị trường cũng y hệt như vậy. Bạn đầu cơ, bạn mua đi bán lại sang tay người khác nhưng không ai có nhu cầu ở thực. Mà cốt lõi của thị trường là phải giải quyết được tận gốc của vấn đề. Doanh nghiệp muốn bán được nhà, Nhà nước muốn thu được ngân sách thì dự án xây lên bắt buộc phải có người sử dụng. Do đó, bàn tay điều tiết vĩ mô phải giải quyết từ gốc: từ quy hoạch, chính sách hỗ trợ cho đến lãi suất ngân hàng.
Vì vậy, giá cả hay các khoản chi phí có bị đẩy lên cao lúc này thì cũng chỉ là hiện tượng trong ngắn hạn. Cuối cùng, mọi thứ sẽ phải điều chỉnh về đúng bản chất của quy luật cung - cầu. Quy luật là vậy: Giai đoạn này phát triển quá nhanh, tung ra quá nhiều dự án thì giai đoạn sau buộc phải chậm lại để tiêu thụ.
Ở nước ngoài, họ phát triển rất từ từ. Làm đến đâu, lấp đầy triệt để đến đó. Khi dân số sinh sôi nảy nở, phát sinh nhu cầu thực tế thì họ mới xây tiếp. Tuy nhiên, nhìn lại Việt Nam, chúng ta cũng phải khách quan thấy rằng hạ tầng đô thị của mình vẫn đang ở mức sơ khai. Nhu cầu nâng cấp chỗ ở còn rất lớn, nên bảo là thị trường đang "thừa mứa" nhà ở thì chưa tới mức đó đâu. Còn lâu mới thừa!
Vậy trong bối cảnh như hiện nay, người mua nhà nên hành động ra sao, thưa ông?
Trước đây, khi nguồn cung khan hiếm, người ta cứ nhắm mắt mua đại cũng trúng vì bất động sản kiểu gì cũng lên giá. Nhưng bây giờ, khi nguồn cung tung ra quá nhiều, nếu bạn không thông minh là bạn "chết"!
Vậy người mua nhà, đặc biệt là những người trẻ, phải ứng xử thế nào? Các bạn không phải dân trong nghề, kiến thức chưa đủ thì bắt buộc phải học và trang bị cho mình hai "vũ khí" sau.
Thứ nhất, năng lực thẩm định dự án. Ngày xưa có rất nhiều chủ đầu tư làm ăn chộp giật, còn bây giờ nhiều ông lại mắc bệnh "có một nói thành mười". Các bạn không thể tự bơi hay nghe lời hứa hẹn suông được. Phải biết cách tự tìm hiểu xem dự án có thực sự ổn không, và tốt nhất là nên có các chuyên gia hỗ trợ đánh giá.
Thứ hai, biết sử dụng đòn bẩy tài chính thông minh. Có vay mượn thì mới có áp lực và động lực để cày cuốc làm việc. Ai cũng thích một cuộc sống thảnh thơi không nợ nần, nhưng an nhàn quá đôi khi lại làm mất đi sức bật. Tuy nhiên, vay thế nào để dòng tiền an toàn, thông minh lại là một bài toán rất khó.
Còn với những nhà đầu tư bất động sản thì sao thưa ông?
Thực ra, đầu tư không hề dễ như nhiều người vẫn tưởng. Bạn ném 1-2 tỷ vào chỗ không đúng là coi như thua trắng tay.
Tôi có một quan điểm thế này: Đầu tư không đơn thuần là mang cục tiền ném vào một chỗ. Đầu tư là dùng "ĐẦU" để "TƯ DUY". Lúc nào bạn cũng phải dùng cái đầu lạnh để suy nghĩ, đánh giá.
Với người mua nhà ở thực, hành động đó cũng chính là đầu tư cho tương lai gia đình mình, nên càng phải dùng cái đầu. Đừng bao giờ đầu tư theo phong trào! Thấy bạn bè mình ùn ùn kéo nhau đi mua dự án này dự án kia, mình chẳng hiểu cái gì nhưng cũng cắm đầu ném tiền mua theo. Đó gọi là "a dua a tòng" chứ không phải đầu tư.
Bản thân tôi từng phải trả giá rất đắt. Lúc trong tay có rất nhiều tiền, tôi vung tay xoẹt phát dự án này nghìn tỷ, dự án kia vài ba trăm tỷ. Rồi có ngày giật mình nhìn lại: "Tiền đi đâu hết rồi?". Hóa ra mình đầu tư sai, mất rất nhiều tiền!
Nhưng tôi coi đó là một bài học vô giá. Để tôi nhận ra rằng, tiền vốn không phải là tất cả. Nếu tôi không có tiền, nhưng tôi tư duy đúng, đánh giá sắc bén, tôi hoàn toàn có thể thuyết phục các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn cho mình. Nhưng khi tôi có rất nhiều tiền mà tôi để cảm xúc chi phối, thiếu sự tỉnh táo, thì núi tiền cũng bốc hơi hết.
Vậy nhìn lại doanh nghiệp của mình, ông đang xây dựng một "hệ sinh thái" hay nền tảng như thế nào? Liệu có một bước đi cụ thể nào sắp tới, ông có thể chia sẻ chi tiết không?
Tôi rất thích câu lạc bộ Arsenal. Suốt 22 năm không vô địch, nhưng họ có một triết lý rõ ràng. Họ không đi theo cách của Chelsea hay Man City trước đây – bơm tiền vô tội vạ, mua sao số về để giành cúp ngay, nhưng khi ông chủ rút lui hoặc bị phạt là đội bóng chao đảo.
Arsenal thì khác. Họ thắt lưng buộc bụng nuôi sân vận động, và bây giờ dòng tiền của họ đã dương. Ba năm qua họ toàn về nhì, và tôi tin với đà này họ sẽ vô địch. Bây giờ họ mua sắm cầu thủ thoải mái vì tiền dư dả, trở thành câu lạc bộ có doanh thu khủng nhất và lợi nhuận cao nhất.
Tôi xây dựng công ty cũng y hệt như cái cách tôi thích Arsenal vậy. Đừng có sốt ruột nghĩ rằng hôm nay mình chưa vô địch, mai mình chưa vô địch. Mình phải tập trung xây dựng cái nền tảng trước đã!
Tới đây, Cen Land sẽ quyết liệt tái cấu trúc, dồn lực vào 3 trụ cột cốt lõi. Trụ cột đầu tiên là phát triển, khai thác và vận hành bất động sản. Chúng tôi sẽ hợp nhất từ đầu tư đến quản lý vận hành, tạo chuỗi giá trị khép kín và tối ưu dòng tiền bền vững.
Trụ cột thứ hai là dịch vụ và nền tảng công nghệ bất động sản. Cộng hưởng bản lĩnh của "vua bán hàng" với sức mạnh dữ liệu và hệ sinh thái tài chính, Cen Land sẽ giúp tối ưu vận hành, dữ liệu và kết nối khách hàng.
Và cuối cùng, trụ cột thứ ba là đào tạo và cung ứng nguồn nhân lực chất lượng cao. Đây sẽ là "hạt nhân" trung tâm, nơi rèn luyện và cung ứng những nhân sự tinh nhuệ nhất, chất lượng nhất, không chỉ phục vụ hệ thống Cen mà còn đóng góp cho cả thị trường bất động sản.
Trước đây, mọi người thường nhắc tới Cen Land là mô hình hệ sinh thái dịch vụ BĐS, đơn vị số 1 về môi giới thì sắp tới, bạn sẽ nhìn thấy một Cen Land có một sự chuyển mình rất mạnh mẽ. Cen Land sẽ tái cấu trúc, hoạt động theo mô hình tập đoàn là hệ sinh thái BĐS toàn diện không chỉ để thích nghi trong bối cảnh thị trường mới mà còn khẳng định tầm nhìn chiến lược, đón đầu cơ hội trong kỉ nguyên mới.
Với kinh nghiệm hơn 2 thập kỷ trong nghề, chúng tôi hiểu thị trường, hiểu thị hiếu của khách hàng, điều đó sẽ là thế mạnh để Cen Land lựa chọn các sản phẩm phù hợp, và mảng đầu tư & phát triển dự án của Cen Land chắc chắn sẽ rất bùng nổ trong thời gian tới.
Ngoài ra, tôi sẽ ra mắt một dự án mang tên "Cộng đồng tuổi bạc" – hệ thống chăm sóc người lớn tuổi. Tôi sẽ tập trung vào Hà Nội, TP.HCM, Phú Quốc, Hà Tĩnh, hoặc những nơi có biển, có hồ, cảnh quan đẹp. Mục tiêu là đi giải quyết nỗi đau cốt lõi của xã hội: Người già không có nơi chăm sóc chuyên nghiệp.
Việt Nam hiện có 16 triệu người cao tuổi, con số rất lớn. Bạn có tưởng tượng được không, ở Trung Quốc hiện có tới 406.000 cơ sở dưỡng lão mà vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi ở Việt Nam hiện chưa có nổi 100 cơ sở! Làm doanh nghiệp là phải đi giải quyết những vấn đề nảy sinh của một xã hội đang già hóa như thế.
Xin trân trọng cảm ơn ông về những chia sẻ rất thẳng thắn!
