Cho vay bất động sản tăng mạnh, giải pháp nào để kiểm soát?

Dư nợ tín dụng liên quan tới BĐS chiếm gần 24% tổng dư nợ

Trong báo cáo ngành ngân hàng mới công bố, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đã cập nhật nhiều thông tin đáng chú ý về tín dụng bất động sản. Đến hết tháng 8/2025, dư nợ tín dụng liên quan tới bất động sản (vay mua nhà + kinh doanh) đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ 2024 và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

"Dòng tiền bất động sản trong giai đoạn vừa qua phần lớn tập trung vào mục đích kinh doanh, giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp", VCBS đánh giá.

Theo đó, VCBS cho biết dư nợ cho vay mua nhà vào cuối tháng 8/2025 đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% kể từ đầu năm, chiếm 12,7% tổng dư nợ nền kinh tế. Nhóm phân tích cho rằng cho vay mua nhà là động lực tăng trưởng chính của tín dụng bán lẻ trong thời gian qua trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư ở mức cao.

Cho vay mua nhà bắt đầu ghi nhận sự hồi phục từ quý III/2024, được hỗ trợ bởi nguồn cung bất động sản khả quan hơn và giá nhà ở (chủ yếu thuộc khu vực trung tâm) biến động mạnh nhờ thông tin về các dự án hạ tầng lớn góp phần đẩy mạnh nhu cầu của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng tiếp tục tăng trưởng mạnh.

Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2024, chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản (tăng 39,88% so với cuối năm 2024), đã vượt qua nhóm khách hàng cá nhân (vay xây dựng, sửa chữa để bán,…).

Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ bất động sản và xây dựng trên hệ thống đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024, chiếm khoảng 17% dư nợ hệ thống, con số cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Trong bối cảnh nhu cầu vay phục vụ sản xuất kinh doanh và tiêu dùng còn yếu đặc biệt trong nửa đầu năm, VCBS cho biết các ngân hàng tư nhân năng động với hệ sinh thái doanh nghiệp lớn đã đẩy khá nhanh mảng tín dụng liên quan tới bất động sản như Kienlongbank, SHB, NCB, Techcombank,…

Theo VCBS, KienlongBank tính đến cuối quý III/2025 là ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản + xây dựng lớn nhất hệ thống, đạt khoảng 54% tổng dư nợ. Xếp sau là SHB với tỷ trọng khoảng 43%, tiếp đến là NCB ở mức 40%.

Nhóm ngân hàng có tỷ trọng cao kế tiếp gồm Techcombank và BVBank, cùng quanh 34%; VPBank khoảng 29%; VietBank khoảng 26% và HDBank ở mức 25%.

Ở nhóm thấp hơn, PGBank và OCB lần lượt quanh 22% và 21%, trong khi Nam A Bank, MSB và TPBank dao động từ 18–19%. Ngược lại, nhóm ngân hàng quốc doanh và ngân hàng bán lẻ có tỷ trọng thấp hơn đáng kể, với Vietcombank và VIB cùng khoảng 6%, ACB và VietinBank chỉ quanh 5%.

Nhóm phân tích cho rằng trong giai đoạn tới, dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản, qua đó tạo điều kiện thuận lợi để gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh.

Siết đầu cơ, không để méo mó thị trường

Tại Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng đẩy nhanh giải ngân các chương trình tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo đúng đối tượng, đúng mục đích, đúng quy định. 

Bên cạnh đó, nghiên cứu để có các chính sách, giải pháp hiệu quả về tín dụng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công điện số 190 ngày 7/10/2025, nhất là điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, hiệu quả; kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, không để dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường, hướng dòng vốn vào các dự án nhà ở có giá phù hợp, dự án nhà ở xã hội và hoạt động sản xuất kinh doanh, phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số.

Cơ quan này cũng được giao nghiên cứu, chỉ đạo, hướng dẫn các ngân hàng thương mại tiết giảm chi phí, tăng cường chuyển đổi số, giảm chi phí tuân thủ để giảm lãi suất cho vay mua nhà xã hội, phát triển bất động sản lành mạnh, ổn định, bền vững.

Trước đó, NHNN đã công bố định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ TTTD đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, lĩnh vực bất động sản trong năm 2026 nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên - động lực tăng trưởng của nền kinh tế nhưng cũng phải đảm bảo ổn định, thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hoạt động hệ thống các tổ chức tín dụng.

Bàn về dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tín dụng, tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, nhận định‏ Nhà nước đang có những điều chỉnh.

"Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn", vị chuyên gia nhấn mạnh

Ông cho biết đến tháng 9 năm nay, một số bối cảnh buộc Nhà nước phải có hành động với thị trường bất động sản. Tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, nhưng tăng trưởng vốn thị trường bất động sản cao hơn đáng kể, gần 20%, riêng hai tháng 8 và 9 tăng rất mạnh.‏

"‏Giai đoạn bình thường, khi có lướt sóng, tăng trưởng vừa phải là đủ tạo sóng bất động sản nhưng nay không có sóng. Vấn đề là tín dụng vào bất động sản mạnh nhưng không tạo sóng, tạo thanh khoản như mong muốn. Nhà nước nhận thấy tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường", ông Hiển nói. 

Theo vị chuyên gia, nguyên tắc là ngân hàng cho vay tối đa 70% trên giá trị tài sản, vốn tự có của nhà đầu tư/người mua là 30% còn lại. Tuy nhiên, thực tế xuất hiện ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước để đặt cọc, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. "Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại", vị chuyên gia cảnh báo.

Ở góc độ phân tích của TS Châu Đình Linh – Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, cho rằng thực trạng cho vay đối những lĩnh vực có tỷ suất sinh lời cao như bất động sản không chỉ riêng tại Việt Nam, nhiều quốc gia khác như Trung Quốc cũng tương tự khi mức độ gắn kết giữa ngân hàng và bất động sản là rất lớn.

Theo ông Linh, mặc dù thường được xem là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và cần được giám sát chặt chẽ về dòng tiền nhưng không nên nhìn nhận lĩnh vực này một cách quá tiêu cực, bởi bất động sản cũng là một ngành kinh tế quan trọng, đóng góp cho tăng trưởng GDP, phát triển hạ tầng và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Vấn đề cốt lõi nằm ở việc dòng vốn chảy vào lĩnh vực này có được kiểm soát hiệu quả hay không? Liệu hệ thống có các cơ chế cảnh báo sớm và nền tảng an toàn của hệ thống ngân hàng đã đủ vững chắc hay chưa?, ông đặt vấn đề.