Tổng hợp từ báo cáo của CBRE, Savills, Batdongsan.com.vn và Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2025 đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, chỉ tăng nhẹ 3% so với quý trước – mức tăng thấp nhất kể từ giữa năm 2023. Điều này đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ rệt sau chuỗi tăng trưởng kéo dài từ năm 2024.
Nguồn cung mới trong quý đầu năm cũng cho thấy sự sụt giảm, chỉ đạt 3.920 căn hộ từ 7 dự án, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 8.000–9.000 căn mỗi quý trong năm 2024. Dù cao hơn gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái, con số này vẫn tương đối khiêm tốn nếu so với thời kỳ trước đó.
Thanh khoản toàn thị trường căn hộ cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh. Số lượng giao dịch giảm tới 63% so với quý trước, dù vẫn tăng 72% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy mức độ hấp thụ đang giảm, do áp lực từ lượng hàng tồn và tâm lý thận trọng của người mua.
Theo các chuyên gia, sự chững lại của thị trường chung cư đến từ nhiều yếu tố: giá bán ở mức cao, lãi suất cho vay mua nhà chưa giảm mạnh, cùng với việc thiếu nguồn cung căn hộ bình dân – phân khúc vốn chiếm tỷ trọng lớn trong nhu cầu thực.
Từ năm 2022 đến nay, thị trường chưa ghi nhận dự án mới ở phân khúc căn hộ giá rẻ, khiến thị phần nghiêng hẳn về phân khúc trung và cao cấp, vốn khó tiếp cận với người mua có thu nhập trung bình.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định, người mua có kỳ vọng giá sẽ giảm, nhưng do nhu cầu nhà ở vẫn tăng đều, nên khả năng giảm giá sâu là khó xảy ra. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội hiện chưa đủ lớn để tạo ảnh hưởng rõ nét lên mặt bằng giá chung cư.
Tương tự, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng các rào cản về thủ tục và tiêu chí xét duyệt đang làm chậm khả năng tiếp cận nhà ở xã hội của người dân. Tình trạng giao dịch trái phép trong phân khúc này cũng khiến người mua thực khó tiếp cận sản phẩm đúng đối tượng.
Trái ngược với phân khúc chung cư, thị trường nhà ở thấp tầng đang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn giá bán. Trong quý I/2025, số căn nhà liền kề, biệt thự, shophouse sơ cấp đạt khoảng 4.000 căn, tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm 2024. Mức tăng mạnh này chủ yếu ghi nhận tại khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt là huyện Hoài Đức, nơi đang được hưởng lợi rõ rệt từ hạ tầng giao thông và đô thị hóa nhanh.
Giá nhà thấp tầng cũng duy trì đà tăng ổn định, với mức tăng trung bình 11–29% mỗi năm trong 5 năm qua. Riêng trong quý I/2025, giá bán sơ cấp đạt khoảng 226 triệu đồng/m2, tăng nhẹ theo quý và tăng mạnh so với cùng kỳ. Dù một số dự án điều chỉnh giảm nhẹ để kích cầu, xu hướng dài hạn vẫn là đi lên.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Phân khúc chung cư có dấu hiệu giảm nhiệt sau thời gian tăng trưởng nóng, trong khi nhà thấp tầng lên ngôi nhờ nguồn cung dồi dào, hạ tầng phát triển và sức cầu mạnh. Với diễn biến như hiện tại, các chuyên gia cho rằng người mua cần theo dõi kỹ lưỡng xu hướng giá và chính sách vĩ mô, đặc biệt là tín dụng và phát triển nhà ở xã hội, để đưa ra quyết định phù hợp trong thời gian tới.
