(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).
Trong những năm gần đây, quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản (BĐS) được đánh giá đã dần cân bằng hơn. Đặc biệt, năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019-2025, giúp thị trường đạt được trạng thái cân bằng tốt hơn về mặt số lượng.
Tuy nhiên, cấu trúc nguồn cung chưa được cải thiện tương xứng, khi thị trường vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng, đặc biệt tại các đô thị lớn. Cụ thể, năm 2025, gần 40% nguồn cung nhà ở mới cả nước là sản phẩm thấp tầng giá cao và 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2; riêng Hà Nội và TP HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Ở chiều cầu, mặc dù vẫn có một phần nhỏ đến từ cầu đầu cơ ngắn hạn, nhưng phần lớn nhu cầu nhà ở đến từ các động lực nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư. Đây là lực đỡ cho thị trường, giúp duy trì ổn định thanh khoản và hấp thụ nguồn cung trong trung và dài hạn.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết từ cuối năm 2025 mặt bằng giá bất động sản đã được kiểm soát tốt hơn, không còn hiện tượng tăng phi mã trên diện rộng. Tuy nhiên, giá vẫn neo ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nhiều sản phẩm chung cư tiếp tục duy trì mức trên 100 triệu đồng/m2. Mức giá giảm chỉ ghi nhận tại một số khu vực đã tăng “nóng”, từ các nhà đầu tư FOMO tại mức giá cao, nay gặp áp lực tài chính buộc phải bán ra.
Song song với đó, thanh khoản có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa rõ rệt. Dòng tiền không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào các dự án có chất lượng hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực cạnh tranh cao. Thị trường hình thành hai thái cực rõ nét: Dự án tốt vẫn duy trì giao dịch, trong khi các dự án kém chất lượng ghi nhận thanh khoản suy giảm rõ rệt.
"Nguồn cung tăng, giá không giảm, thanh khoản giảm, lãi suất tăng đã khiến hoạt động đầu cơ bị co hẹp mạnh. Thị trường đang dịch chuyển từ logic kỳ vọng tăng giá sang logic hiệu quả khai thác - giá trị sử dụng - dòng tiền thực”, vị này nhận định.
Cũng theo vị này, bên cạnh các yếu tố tích cực, một loạt áp lực mới đang hình thành và tạo tác động tới thị trường BĐS. Theo đó, lãi suất tăng mạnh là điều phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, nhưng lại đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường địa ốc.
Cụ thể, chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính. Trong khi đó, nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư. Người mua nhà bị suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh.
Song song với đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến cấu trúc giá thành bất động sản bị “đóng cứng” từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.
"Hệ quả là hình thành một nghịch lý, một mặt bất động sản khó giảm giá do chi phí đầu vào bị neo cứng (đất đai, tài chính, pháp lý, vốn), mặt khác khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao. Điều này đẩy thị trường vào trạng thái kẹp hai đầu, giá không giảm được - thanh khoản không tăng được", ông Đính nói.
Chủ tịch VARS đánh giá, là ngành kinh tế có sức lan tỏa lớn, quan hệ mật thiết và khả năng ảnh hưởng đến hơn 40 ngành kinh tế quan trọng, việc thị trường bất động sản suy giảm còn gây nguy cơ ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng chung của nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh đặt mục tiêu tăng trưởng cao.
Trong bối cảnh trên, TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra một số kiến nghị hướng tới việc thiết lập lại nền tảng phát triển ổn định, bền vững cho thị trường.
Thứ nhất, đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động “bình thường” trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế. Trong giai đoạn hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn có vai trò nâng cao chất lượng cấu trúc nguồn cung, tạo nền tảng cho tăng trưởng thị trường theo hướng ổn định, cân bằng và bền vững.
Thứ hai, giảm chi phí đầu vào thông qua các công cụ điều tiết mềm, trong đó xem xét điều chỉnh hệ số K < 1 cho toàn hệ thống theo lộ trình phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển. Song song là cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá không quá cao, phù hợp nhu cầu thực. Đối với người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm đã sử dụng tín dụng từ trước.
Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn, mà là nâng cao hiệu suất sử dụng vốn (hệ số quay vòng vốn phải lớn hơn 1). Thực tế hiện nay, nhiều dự án có hệ số < 1, gây lãng phí nguồn lực trong bối cảnh nền kinh tế đang rất cần vốn cho phát triển và tăng trưởng.
Thứ tư, hoàn thiện khung chính sách cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đồng thời xây dựng cơ chế phù hợp cho người nước ngoài tham gia mua và sở hữu bất động sản theo lộ trình kiểm soát. Đây là hướng mở quan trọng để thu hút dòng vốn mới, kích hoạt phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.
