Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để hoàn chỉnh dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất bổ sung nhiều quy định mới đáng chú ý liên quan đến sàn giao dịch cũng như môi giới bất động sản (BĐS).
Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS 2014) giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đã đạt được nhiều kết quả trong thực tiễn.
Tuy nhiên, Luật KDBĐS 2014 dù hiện đại, tiến bộ tại thời điểm ban hành nhưng một số điều luật đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Quá trình triển khai thực hiện đến nay đã nảy sinh những tồn tại, bất cập.
Về mô hình hoạt động của sàn giao dịch BĐS được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo đưa ra như sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh BĐS.
Về các loại BĐS phải giao dịch qua sàn, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án.
Cụ thể, phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS.
Phương án 2, các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.
Dự kiến, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022 và thông qua vào kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023; có hiệu lực thi hành từ 1/1/2024.
Góp ý về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) cho rằng, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS từng có trong điều 59 LKDBĐS 2006, nhưng đến LKDBĐS 2014 đã bãi bỏ. “Vì không phù hợp, thống nhất với hệ thống pháp luật và sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS. Đồng thời, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS”, ông Châu nói.
Ông Châu phân tích: môi giới BĐS, hay sàn giao dịch BĐS về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ phục vụ bên bán hoặc bên mua hoặc phục vụ cả 2 và được trả phí. Bản thân người môi giới BĐS, sàn cũng phải tự chứng minh năng lực, uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư chọn thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch nhà đất.
Theo ông Châu, “Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn là kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu BĐS) hoặc cung ứng dịch vụ mua hàng cho bên mua. Nếu bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn thì sàn, môi giới BĐS từ vị trí làm thuê lại trở thành “ông vua” của thị trường do được trao cho các quyền và lợi thế có tính đặc quyền đặc lợi”.
Chưa kể, quy định này khiến các sàn giao dịch BĐS không góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng được trao đặc quyền bán sản phẩm của dự án. Trong khi đó, chủ đầu tư lại bị tước bỏ quyền tự do tự chủ kinh doanh, đã được quy định tại điều 7 luật Doanh nghiệp 2020.
Thực tế, phí môi giới tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, nhiều trường hợp cao hơn, trong khi tổng giá trị của thị trường BĐS rất lớn. Số tiền khổng lồ này vào túi đơn vị không bỏ vốn phát triển dự án là bất cập. Quy định này cũng giúp các sàn nắm giữ được lượng lớn thông tin khách hàng, trong khi đây là cơ sở dữ liệu quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Người sản xuất hàng hóa, chủ đầu tư dự án BĐS mà không nắm được khâu bán hàng, sản phẩm ra thị trường thì luôn chịu thua thiệt, khó nắm bắt nhu cầu, thị hiếu, xu hướng thị trường, khó đưa ra sản phẩm phù hợp, gần như bị lệ thuộc nhiều vào môi giới, sàn giao dịch BĐS.
