Theo thống kê của người viết từ 77 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam, ROA trung bình ngành có xu hướng tăng trở lại sau giai đoạn giảm sâu từ quý IV/2022, tức thời điểm xảy ra khủng hoảng dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Dữ liệu cũng cho thấy nếu như top các doanh nghiệp có ROA cao nhất ngành trong giai đoạn trước 2022 chủ yếu thuộc về nhóm kinh doanh nhà ở thương mại như Vinhomes, Danh Khôi, Nhà Từ Liêm, Phát Đạt, Khải Hoàn Land, Năm Bảy Bảy, Sunshine Homes… thì sau mốc thời gian này dần được thay thế và lấp đầy bởi những thương hiệu hoạt động ở lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp như Idico (Mã: IDC), CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (Mã: VRG), Tín Nghĩa (Mã: TIP), nhóm Sonadezi, D2D, Long Hậu (Mã: LHG)…
Trong quý II/2025, ROA trung bình ngành ở mức 5,2%, tăng 0,9 điểm % so với quý IV/2024, tăng 0,7 điểm % so với quý IV/2023, tăng 0,5 điểm % so với quý IV/2022 nhưng vẫn thấp hơn so với mức 6,9% vào quý IV/2021.
Mức tăng trưởng này được đóng góp bởi một doanh nghiệp có ROA đột biến so với những giai đoạn trước là CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (Mã: VEF, công ty con của Vingroup), với tỷ trọng gần 67% và dẫn đầu toàn ngành.
Tổng tài sản của đơn vị này bắt đầu tăng mạnh trong năm 2024 khi triển khai nhiều dự án quy mô lớn tại Hà Nội như Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia (Đông Anh); Tổ hợp Trung tâm Thương mại Dịch vụ và hỗn hợp (Vinhomes Gallery ở 148 Giảng Võ); Khu Chức năng Đô thị Nam Đại lộ Thăng Long (Nam Từ Liêm)...
Nợ vay của VEF chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng tài sản, dưới 5% xuyên suốt năm 2024 và bắt đầu tăng dần tỷ trọng này lên 12% và 16% trong hai quý đầu năm nay. Trước đó, nợ phải trả được tồn tại chủ yếu dưới dạng người mua trả tiền trước theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, tiền thu từ các thỏa thuận đặt cọc và hợp đồng khác liên quan đến dự án bất động sản, nhận góp vốn theo hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh…
Số lượng doanh nghiệp có ROA cao hơn mức trung bình ngành là 24, tương đương với các giai đoạn trước. Ngoài VEF, 4 đơn vị dẫn đầu tiếp theo có ROA trên 10% là CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Mã: D2D), CTCP Đầu tư Phát triển Thành Đạt (Mã: DTD), CTCP BV Land (Mã: BVL) và CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (Becamex TDC, Mã: TDC).
D2D đã có kết quả kinh doanh tăng trưởng trong giai đoạn 2018 - 2021 với nhiều dự án gối đầu liên tục được công bố nhưng sau đó giảm tốc trong hai năm 2022 - 2023.
Năm 2024, D2D có nguồn thu cho thuê từ quỹ đất công nghiệp thuê lại của Sonadezi Châu Đức và tiếp tục triển khai các dự án cho giai đoạn tiếp theo như Nhà ở xã hội Lộc An (giai đoạn 2 của Khu dân cư Lộc An) với tổng doanh thu dự kiến hơn 1.200 tỷ, có thể bán hàng từ năm 2026; cho thuê nhà xưởng xây sẵn tại KCN Châu Đức; cho thuê diện tích còn lại tại KCN Châu Đức, KCN Nhơn Trạch 2; bán 21 căn shophouse và 58 căn nhà ở liên kế tại Khu dân cư Hữu Phước…
Gần đây, CTCP Đầu tư Phát triển Thành Đạt, doanh nghiệp xây dựng có trụ sở tại Hà Nam, đang mở rộng lĩnh vực kinh doanh bất động sản với các dự án Trung tâm thương mại Liêm Tuyền, Trung tâm thương mại Thành Đạt Plaza - Đồng Văn, Khách sạn Thành Đạt Đồng Văn, Khu Nhà ở Đô thị Văn Xá … Trước đó, Thành Đạt đã xây dựng cơ sở hạ tầng KCN Đồng Văn III, đầu tư dự án Cảng Yên Lệnh.
CTCP BV Land có xuất phát điểm là nhà thầu xây dựng, sau đó được tái cơ cấu trở thành đơn vị phát triển mảng bất động sản của Tập đoàn Bách Việt (BV Group). Hiện nay, BV Land là chủ đầu tư của nhiều dự án tại khu vực phía Bắc như BV Bavella Green Park Bắc Giang, BV Bavella Thanh Ba Phú Thọ, BV Diamond Hill Thái Nguyên, Diamond Hill Bắc Giang, Bavella Lạc Ngàn, Bavella Green Park… Mục tiêu của doanh nghiệp này trong năm nay là tham gia phát triển 8 dự án mới thông qua các hình thức đấu thầu, đấu giá, M&A.
Lợi nhuận của CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (Becamex TDC) trong nhiều kỳ kế toán gần đây được ghi nhận chủ yếu là từ hoạt động bán buôn dự án, điển hình là Khu nhà ở thương mại dãy phố Ngân Hà (Uni Galaxy, nay là Artisan Park) được chuyển nhượng cho Gamuda Land với giá gần 1.300 tỷ.
Gần đây nhất, Becamex TDC đã ký thỏa thuận chuyển nhượng Nhà ở lô E15 thuộc Khu dân cư TDC Hòa Lợi - TDC Plaza (phường Bình Dương, TP HCM) cho CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Bất động sản Toàn Cầu (Global Corp).
