Dòng tiền vào bất động sản đã nguội đi như thế nào?

Đầu năm 2021, thị trường bất động sản chứng kiến tình trạng sốt đất xảy ra khắp nơi. Số lượng tài khoản giao dịch chứng khoán mở mới trong nửa đầu năm ngoái cũng ghi nhận tăng đột biến. Trong khi lãi suất tiền gửi ngân hàng ở mức thấp kỷ lục, dòng tiền đã đổ mạnh vào hai kênh đầu tư này.

Tuy nhiên, quan sát ở thời điểm hiện tại, dòng tiền đã có sự chuyển hướng khi cả thị trường chứng khoán và bất động sản đều đã giảm “sức nóng”.

Thanh khoản thứ cấp trên thị trường bất động sản ghi nhận giảm rõ rệt trong khoảng hai tháng trở lại đây, nhất là ở phân khúc đất nền và căn hộ. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, mức độ tăng giá bất động sản trong quý II đã chậm dần và có dấu hiệu chững lại.

Thị trường Chứng khoán đã chứng kiến nhịp điều chỉnh mạnh trong 6 tháng đầu năm khi chỉ số VN-Index để mất mốc 1.200 điểm về mức 1.197,6. Khép lại 6 tháng đầu năm, vốn hóa toàn thị trường giảm hơn 1,22 triệu tỷ đồng, trong đó riêng sàn HOSE đã mất 1,08 triệu tỷ đồng.

Thanh khoản thị trường cũng sụt giảm đáng kể với giá trị giao dịch bình quân mỗi phiên trên sàn HOSE ghi nhận trong tháng 6/2022 chỉ đạt 13.182 tỷ đồng, mức thấp nhất trong vòng một năm trở lại đây và giảm 57% so với đỉnh hồi tháng 11/2021.

Tiền nhàn rỗi quay đầu

Cùng với đà tăng nóng của bất động sản trong thời điểm đầu năm ngoái, tăng trưởng tiền gửi dân cư ghi nhận thấp kỷ lục.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), 6 tháng đầu năm 2021, người dân đã gửi ròng thêm hơn 150.000 tỷ đồng vào hệ thống ngân hàng, tương đương tăng 2,94% so với đầu năm lên mức hơn 5,3 triệu tỷ đồng.

Nhìn trong cùng kỳ giai đoạn 2019 - 2020, người dân đã gửi ròng lần lượt là 348.400 tỷ và 245.850 tỷ đồng vào các ngân hàng.

Mức tăng trưởng tiền gửi dân cư 6 tháng đầu năm 2021 cũng là mức thấp nhất so với cùng kỳ trong lịch sử dữ liệu thống kê được công bố từ năm 2012 đến nay.

Theo phân tích của giới chuyên môn, nguyên nhân khiến tiền gửi có kỳ hạn sụt giảm là do lãi suất ở mức rất thấp khiến người dân không mặn mà. Thay vào đó, nhiều người đã dùng tiền nhàn rỗi đổ vào các kênh đầu tư hấp dẫn hơn như bất động sản, chứng khoán,... Ngoài ra, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, sản xuất kinh doanh bị đình trệ, thu nhập của người dân cũng bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, theo giới quan sát, dòng tiền đang có xu hướng trở lại kênh tiền gửi dưới tác động của cả phía cung lẫn phía cầu.

Theo số liệu của NHNN, tại ngày 31/5/2022, tiền gửi của dân cư đạt hơn 5,56 triệu tỷ đồng, tăng 36.889 tỷ so với tháng 4 và tăng 268.480 tỷ (tăng 5,07%) so với cuối năm 2021. Lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 5, người dân đã gửi ròng vào hệ thống hơn 268.400 tỷ đồng, gấp đôi mức tăng gần 134.000 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái và cao hơn cả mức tăng của cả năm 2021 (khoảng 3,08%).

Thời tiền rẻ đã qua

Giai đoạn 2020 – 2021, dòng tiền rẻ (kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất) đã đổ mạnh vào bất động sản khiến thị trường nóng sốt hơn bao giờ hết.

Tuy nhiên, quan sát trong những tháng cuối năm 2021 và đầu năm 2022, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động tiền gửi khách hàng cá nhân do áp lực thanh khoản cao điểm cuối năm. Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất tiết kiệm tiếp tục được các nhà băng điều chỉnh theo hướng tăng mạnh nhằm thu hút lượng tiền nhàn rỗi trên thị trường cũng như chuẩn bị cho nhu cầu tín dụng cuối năm.

Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng mạnh tay hơn trong việc giảm khối lượng tiền Đồng trong hệ thống ngân hàng trước áp lực lạm phát và tỷ giá.

Chỉ sau một tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu (bắt đầu từ ngày 21/6), NHNN đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng. Cập nhật đến ngày 19/7, khối lượng tín phiếu lưu hành ở mức 159.269 tỷ đồng, tương đương khối lượng tiền bị NHNN hút ròng thời gian qua.

Dù NHNN đã giảm quy mô hút tiền trong những phiên gần đây nhưng việc khởi động lại kênh hút tiền này cũng là tín hiệu cho thấy tình hình thắt chặt tiền tệ trong tương lai không xa, dù NHNN cho biết sẽ không tăng lãi suất điều hành trong năm nay. Đây cũng là viễn cảnh được nhiều chuyên gia dự báo, khi các ngân hàng trung ương trên thế giới đã bắt đầu rục rịch tăng lãi suất trước sức ép lạm phát toàn cầu.

Theo thống kê của Nhóm chuyên gia Viện đào tạo và Nghiên cứu BIDV, trong 6 tháng đầu năm, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng, với mức tăng 0,5-1% chủ yếu ở các kỳ hạn từ 6-12 tháng. Nguyên nhân là do thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng không còn dồi dào như năm 2021. Sức ép lạm phát tăng lên khi CPI tháng 6 đã tăng 3,37% so với cùng kỳ năm trước và tăng 3,12% so với cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, cầu tín dụng tăng cao (tăng trưởng tín dụng đến 20/6 ở mức 8,51%, cao hơn nhiều so với mức 6,44% của 6 tháng đầu năm 2021, trong khi huy động 6 tháng chỉ tăng 3,97% so với cùng kỳ), kéo theo nhu cầu vốn tăng.

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định, tăng trưởng tín dụng có thể cao hơn so với cùng kỳ, lãi suất huy động chịu áp lực tăng; lãi suất cho vay do đó khó có thể tránh khỏi những áp lực nhất định.

''Áp lực lạm phát tiếp tục hiện hữu đi cùng với nhu cầu tăng trưởng tín dụng cao hơn trong giai đoạn phục hồi kinh tế, lãi suất huy động được dự báo còn có thể tiếp tục tăng 1 – 1,5 điểm % trong cả năm 2022. Lãi suất cho vay ghi nhận áp lực tăng tuy nhiên có độ trễ so với thời điểm tăng của lãi suất huy động, và sẽ có sự phân hoá giữa mức tăng, thời điểm tăng giữa các ngành nghề'', VCBS nhận định.

Những diễn biến trên cho thấy, giai đoạn tiền rẻ thực sự đã qua đi. Dòng tiền đang cân nhắc với các kênh đầu tư, ngay cả các kênh truyền thống và vốn có sức hấp hẫn như chứng khoán, bất động sản, vàng,...

Dòng tiền chảy qua kênh trái phiếu giảm mạnh

Năm 2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt hơn 637.000 tỷ đồng, tăng 36,4% so với năm 2020. Trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm tới 95%. Tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng tài sản rủi ro cao như cổ phiếu chưa niêm yết, dự án tài sản hình thành trong tương lai rất lớn, theo thống kê của Bộ Tài chính.

Ước tính riêng các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành ít nhất 204.000 tỷ đồng trái phiếu, tương đương khoảng 9 tỷ USD, gấp khoảng 3,2 lần so với năm 2020. Số liệu được tính đến ngày 31/12/2021 và chưa bao gồm các lô trái phiếu phát hành trong năm nhưng chưa được công bố thông tin.

Câu chuyện phát hành trái phiếu bất động sản trở thành chủ đề “nóng” trong hai năm qua khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực cho vay bất động sản và có lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Trong bối cảnh này, để huy động vốn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến kênh trái phiếu.

Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ cùng với động thái chấn chỉnh của cơ quan quản lý, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dần hạ nhiệt.

Theo thống kê của CTCP Chứng khoán VNDirect, 6 tháng đầu năm 2022 là khoảng thời gian tương đối trầm lắng đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi tổng giá trị phát hành giảm gần 24 % so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn 176.867 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm 24% tổng giá trị phát hành, giảm mạnh 41% so với 6 tháng đầu năm 2021,...

Riêng trong quý II năm nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của ngành bất động sản chỉ đạt 12.248 tỷ đồng, giảm gần 59% so với quý trước và giảm 78,2% so với cùng kỳ năm ngoái.